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[提要] 截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。房訊網訊全聯房地產商會寫字樓分會聯合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發布《2015年上海甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。” 概覽 宏觀經濟 上海市統計局公布的《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年實現上海市生產總值（GDP）24964.99億元，比上年增長6.9%（見圖1）。其中，第一產業增加值109.78億元，下降13.2%；第二產業增加值7940.69億元，增長1.2%；第三產業增加值16914.52億元，增長10.6%。第三產業增加值占上海市生產總值的比重為67.8%，比上年提高3.0個百分點。按常住人口計算的上海市人均生產總值為10.31萬元。 在上海市生產總值中，公有制經濟增加值12045.56億元，比上年增長7.2%；非公有制經濟增加值12919.43億元，增長6.7%。非公有制經濟增加值占上海市生產總值的比重為51.8%，比上年提高0.1個百分點。 全年戰略性新興產業增加值3746.02億元，比上年增長4.5%。其中，制造業增加值1673.49億元，下降0.1%；服務業增加值2072.53億元，增長8.7%（見表1）。戰略性新興產業增加值占上海市生產總值的比重為15.0%。 全年經工商登記新設立各類市場主體29.67萬戶，比上年增長8.0%，其中，內資企業（不含私營企業）6009戶，減少6.2%；外商投資企業8824戶，增長15.7%；私營企業23.95萬戶，增長13.6%；個體工商戶4.17萬戶，減少14.1%。 全年完成全社會固定資產投資總額6352.70億元，比上年增長5.6%。其中，第三產業投資占全社會固定資產投資總額的比重為84.8%；非國有經濟投資占全社會固定資產投資總額的比重為68.9%（見表3）。 《公報》指出，全年完成房地產開發投資3468.94億元，比上年增長8.2%。其中，住宅投資1813.32億元，增長5.1%；辦公樓投資654.54億元，增長22.4%；商業營業用房投資467.67億元，增長2.1%。商品房施工面積15095.33萬平方米，增長2.8%；竣工面積2647.18萬平方米，增長14.4%。商品房銷售面積2431.36萬平方米，增長16.6%，其中住宅銷售面積2009.17萬平方米，增長12.8%。全年商品房銷售額5093.55億元，增長45.5%，其中住宅銷售額4319.93億元，增長47.8%。全年存量房買賣登記面積2647.83萬平方米，增長66.9%。 寫字樓市場 隨著中國經濟步入中速增長階段，產業轉型升級與結構調整成為當下經濟發展與宏觀調控的主基調。增長減速和結構調整同期到來，使得實體經濟增長面臨巨大壓力，而經濟發展的這種深刻變化在中國房地產市場上準確地折射出來。 與住宅市場一樣，2015年上海寫字樓市場同樣可圈可點，租賃市場保持活躍，銷售市場再創新高。一方面隨著未來上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環境下，一線城市優質資產成為資本避風港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應一直保持穩步增加的趨勢，開發商投資回報預期高漲是背后直接動因。另一方面，在外資和中資企業共同帶動的現代服務業持續發展的支撐下，上海寫字樓市場依舊保持需求強勁的勢頭。 2015年上海寫字樓市場供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%，雙雙創出歷史新高。而在"互聯網+"大潮的影響下，包括聯合辦公等在內的一些新的辦公模式，開始成為市場的重要補充。 此外，2015年年內完成中國（上海）自由貿易試驗區擴區，實施范圍擴展至120.72平方公里。其中，上海外高橋保稅區、陸家嘴金融片區，張江高科技片區等板塊成為寫字樓市場"新寵"。全年區內新增注冊企業18269戶。其中，內資企業14943戶，注冊資本9078億元；外商投資企業3326戶，合同外資396.26億美元。可以預計，上海自由貿易試驗區擴區將會吸引更多的跨國公司和國內大型企業落戶，而企業選址多元化的趨勢則進一步加快了城市次中心商務區的崛起。 最后，上海寫字樓市場去中心化趨勢已經勢不可擋。近年來，包括世界500強在內的部分企業從核心商務區逐步遷至非核心商務區的趨勢愈加明顯。非核心區域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓需求量增長明顯，首次超過傳統核心區域，二者比例為55：45。 根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。 市場供應 全年供應再創新高未來庫存持續加大 根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%。 在高供應的刺激下，上海商業物業投資熱情得到釋放，寫字樓市場在2015年開始了穩步上升的節奏。市場供應與市場需求，雙雙創出歷史新高，刷新了自2010年以來的市場紀錄。 根據上海市統計局的數據顯示，2015年1-12月，全市完成房地產開發投資房地產開發投資3468.94億元，比上年增長8.2%，占全社會固定資產投資的54.6%。其中辦公樓投資654.54億元，同比增長22.4%，增幅與去年同期相比提高了20.3個百分點。上海寫字樓市場延續穩定而溫和的復蘇勢頭。2015年上海的辦公樓供給當期供給有所增長。2015年全年辦公樓新開工面積為304.87萬平方米。同比減少16.5%；竣工面積為219.23萬平方米，同比增加32.8%。2015年1-12月，辦公樓銷售面積總量為197.41萬平方米，與去年同期相比增長64.1%，其中現房銷售面積為76.13萬平方米，同比增長109.0%，期房銷售面積為121.28萬平方米，同比增長44.6%。 2015全年，上海核心商務區寫字樓市場共有13個項目新增供應入市，非核心商務區寫字樓市場共有11個項目新增供應入市。2015全年寫字樓散售供應集中在虹橋交通樞紐、新江灣鎮、浦東濱江等區域。虹橋交通樞紐、南站、龍華則是寫字樓散售成交的熱點區域。除此之外，北外灘和長風也是散售寫字樓市場值得關注的旺銷區域。 2015年新增供應主要出現在次級商務區和非核心商務區。在非核心商務區供應量占比逐年遞增的影響下，這一趨勢將持續數年。這些項目將以較低的租金和充足的供應吸引市中心企業遷址，給中央商務區寫字樓帶來一定壓力。部分地區可能將面臨供應過剩的問題，如虹橋交通樞紐。 2015年新增供應熱點項目包括外灘SOHO、香港興業太古匯、上海中心、綠地浦創商務大廈、綠地匯創商務廣場、近鐵城市廣場、銀億誠品大廈、虹橋萬科潤園、二十一世紀中心大廈、上海綠地國際廣場、上海月星環球商業中心、匯京國際廣場、中環協信中心、徐匯萬科中心、虹橋正榮中心、文通大廈、浙鐵綠城長風企業中心、恒基旭輝中心等。 第一季度，主要有浦東新區的上海海航大廈、徐匯區的環貿廣場二座和長寧區的虹橋南豐城三期于第一季度交付。 第二季度，主要有黃浦區的企業天地二期3號、閘北區的南豐寶礦洲際中心二期和長寧區的長寧來福士廣場T3于第二季度交付。 非核心商務區多個寫字樓項目也備受關注。閔行區古北1699與花木板塊內建工大唐國際廣場也在本季入市。 第三季度，主要有黃浦區的外灘SOHO、浦東竹園的新梅聯合廣場和東方純一大廈3號樓于第三季度交付。 第四季度，主要有浦東新區的丁香國際商業中心和世紀大都會、黃浦區的外灘國際金融中心北板塊、閘北區的嘉里不夜城三期一號樓和二號樓于第四季度交付。 值得關注的是，此前住宅限購政策導致很多專注于住宅市場的知名開發商加大商業項目投入比例。隨著項目建設周期到來，入市的辦公項目越來越多，2016年入市的項目還會延續增長格局。 比如，陸家嘴金融區的上海中心將為浦東帶來高達280,000的寫字樓新增供應，其中220,000平方米對外出租。上海中心預租水平高于預期，租戶包括阿里巴巴（約180,000平方米），上海錦天城律師事務所（約10,000平方米）和信安國際律師事務所（約8,000平方米）。 預計2016年上海寫字樓新增供給持續增加，將會有約360萬平方米的甲級辦公樓入市。其中，核心商務區將有約180萬平方米新增供應入市；非核心商務區也將有近180萬平方米新增供應入市，約一半的供應量位于虹橋交通樞紐區域。 而在未來數年，隨著新靜安區打造新興商務區，地鐵交通的進一步暢通，上海寫字樓市場將會出現一個較長周期的大規模供應。空置率也將相應增長，去化壓力進一步加大。 市場需求 租賃浦東持續領跑整售交易雙創新高 根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%。 租務市場 需求方面，金融業及IT業仍將是需求的主要推動力量。盡管需求依然活躍，但在大量新增供應的競爭影響下，全市各區的寫字樓均會面臨不同程度的競爭壓力。中央商務區供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩定租金和較低空置率，以往保持高入駐率的寫字樓業主可能會感受到留住租戶的壓力。 2015年上海寫字樓市場的一大特點是，浦東寫字樓租金大漲拉動全市優質寫字樓市場租金上漲，三季度浦東寫字樓空置率已降至歷史新低，并拉動租金顯著增長，繼續大幅領跑浦西的漲幅。不僅是租金領跑浦西、空置率下降，受"自貿區+科創中心"雙驅動利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。 根據最新的市政規劃，浦東將成為上海科技創新中心的核心功能區，成為萬千創業者的工作樂園。未來將發展大量的一流企業、一流研發機構，全面推進上海經濟建設。這是繼自貿區之后浦東又一重要決策，將帶動企業、人才、資源等的快速導入，勢必進一步促進浦東寫字樓需求上升。 受益于自貿區和科創中心建設政策紅利，越來越多的優秀企業和人才將持續導入，分享時代的發展機遇。鑒于未來現代企業的增長，傳統的辦公環境難以匹配高端辦公需求，市場上優質、生態型辦公產品將成為搶手貨。 另一大變化是，非核心區域（如原閘北、虹口、普陀等）的寫字樓需求量增長明顯，首次超過傳統核心區域，二者比例為55：45。原因是核心高租金和低空置率，科技類、制造類企業的旺盛需求，以及軌道交通因素。隨著12、13號線開通，南北線上的次中心區域，與核心區域連通性大大增強，繼而帶動這些區域內的寫字樓活躍度提升。典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長壽路，以及與靜安合并后的原閘北火車站板塊。 在上海寫字樓市場，由于未來新增供應集中在新興商務區，區域內的項目同質性較高，競爭壓力較大，預計未來新興商務區的空置率將會達到10%以上。而在中央商務區，由于其未來供應的稀缺性，區域內空置率將保持在5%以內。預計中央商務區與新興商務區寫字樓空置率兩極分化的情況將延續。 全年主要寫字樓租賃交易包括：阿里巴巴租賃上海中心18,000平方米；好孩子集團租賃凌空SOHO20,000平方米；WPP在南豐寶礦洲際中心二期租賃42,800平方米；中國民生銀行租賃金外灘廣場20,000平方米；陽獅集團租賃恒基688廣場14,000平方米；迪卡儂租賃虹橋國際商務花園13,000平方米；克萊斯勒租賃虹橋萬科中心6,000平方米；光大寶德信租賃外灘國際金融中心6,000平方米；歷峰集團在環貿廣場二座租賃5,500平方米等。 銷售市場 2015年上海寫字樓投資市場全年保持活躍，整售交易頻繁，包括核心商務區以及次中心商務區的交易均有發生。盡管外資機構投資者積極地尋找核心資產收購機會，但內資機構特別是銀行和保險公司卻更為活躍；同時，可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續旺盛，尤其是自用買家對浦東中央商務區域內甲級寫字樓的購買興趣濃厚。 究其原因，一方面是優質項目集中入市，供應走高刺激，另一方面，股市二波震蕩，房產的可投資性和保值性，又再次引起一波房產投資熱。而寫字樓相比商鋪而言，投資回報率更高，尤其是大虹橋和自貿區概念，域內商務樓未來升值空間更大，因此成交量不降反升。 2015年上海全年寫字樓交易總價抑或交易總量皆創造了新紀錄。購買寫字樓的機構中，來自金融和互聯網行業的企業是主力。 上海下一步會有更多利好科創的政策出臺，市場對眾創空間、對寫字樓的需求也會受此刺激更加旺盛。這些因素成為了機構投資者大規模收購寫字樓的背景。 從成交區位來看，中環以內寫字樓倍受資本青睞，占據交易主力，浦東辦公需求前景被重點看好。其中，浦東陸家嘴濱江板塊內的尚悅中心和銀城商務廣場分別以66.59億元和89.52億元占據整購項目成交金額榜首。 全年的大單成交包括：幸福控股購買上海國際航運服務中心18-2，中融長河資本購買中環協信中心#1B樓，九星控股購買虹橋協信中心，東巒投資購買中糧大廈，平安地產購買葛洲壩大廈，豐樹商業信托購買展想廣場，AEW購買寶龍大廈，鼎捷軟件購買綠地中央廣場，亞騰資產管理購買新茂大廈，越秀房地產投資信托基金購買宏嘉大廈，新城控股購買國浩長風城5號樓，中城展理購買富邦晶品，萬順昌購買創屹商務大廈，凱雷購買萬寶國際廣場，上海城利房地產購買壹豐廣場，中科招商集團購買星外灘5號樓，新湖中寶購買虹橋綠谷廣場C幢等。 這其中，瑞安房地產的兩宗大筆交易引起了市場的廣泛關注。7月，瑞安以66億元將上海企業天地1號和2號售予領匯信托；12月，其又以57億元將企業天地3號賣給了李錦記與萬科。新加坡上市公司亞騰資產管理有限公司（下稱ARA）以30億元收購東亞銀行金融大廈，ARA運作的一只私人基金在上海斥資28.5億元購入了上海鉑金大廈等。 市場綜述 整體活躍分化依舊多中心化業已成形 隨著未來上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環境下，一線城市優質資產成為資本避風港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應一直保持穩步增加的趨勢，開發商投資回報預期高漲是背后直接動因。同時，在外資和中資企業共同帶動的現代服務業持續發展的支撐下，上海寫字樓市場依舊保持需求強勁的勢頭。 總體來看，2015年上海甲級寫字樓市場表現為整體活躍，分化依舊的格局。一方面，浦東寫字樓租金大漲拉動全市優質寫字樓市場租金上漲，空置率已降至歷史新低，并拉動租金顯著增長，繼續大幅領跑浦西的漲幅。不僅是租金領跑浦西、空置率下降，受"自貿區+科創中心"雙驅動利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。另一方面，2015年上海寫字樓投資市場整售交易頻繁，包括核心商務區以及次中心商務區的交易均有發生。內資機構特別是銀行和保險公司表現更為活躍；同時，可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續旺盛。年內上海寫字樓交易總價抑或交易總量皆創造了新紀錄。購買寫字樓的機構中，來自金融和互聯網行業的企業是主力。 從供需關系來看，2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%。 從租售價格來看，截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。 從商圈結構來看，上海寫字樓商圈多元化趨勢業已成形，勢不可擋。近年來，包括世界500強在內的部分企業從核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢愈加明顯。非核心區域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓供應量需求量增長明顯，雙雙超過傳統核心區域，二者比例為55:45。 展望 預計2016年上海寫字樓新增供給持續增加，將會有約360萬平方米的甲級寫字樓入市。其中核心商務區將有約180萬平方米新增供應入市；非核心商務區也將有近180萬平方米新增供應入市，約一半的供應量位于虹橋交通樞紐區域。 而在未來數年，隨著新靜安區打造新興商務區，地鐵交通的進一步暢通，上海寫字樓市場將會出現一個較長周期的大規模供應。空置率也將相應增長，去化壓力進一步加大。 中國寫字樓研究中心（CORC）2016年上海寫字樓市場預測：第一，預計浦東市場租金將持續增長，而浦西市場租金則將保持平穩；第二，預計2016年上海寫字樓新增供給持續增加，將會有約360萬平方米的甲級寫字樓入市；第三，上海寫字樓交易總額繼續保持高位。境外投資者、國內的銀行、保險和基金等金融機構、大型國企和上市公司對上海寫字樓物業的投資需求有望繼續保持強勢，領跑一線城市。 關于全聯房地產商會寫字樓分會 全聯房地產商會寫字樓分會（ChinaOfficeResearchCouncil，簡稱CORC）是國內首家寫字樓行業協會組織，隸屬于全聯房地產商會（全國工商聯房地產商會），以"建立寫字樓商業文明"為使命，由金融街、卓越集團、富力地產、中國金茂、平安不動產、中糧置地、中信集團、北京麗澤金融商務區、上海漕河涇開發區、花樣年、華遠地產、北辰實業、國華置業等13家單位發起，于2014年12月13日正式批準設立。 關于中國寫字樓研究中心（CORC） 中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商辦地產各產業鏈條發展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯房地產商會、中國房地產業協會提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商辦地產行業發展的智庫平臺。 定義 供應量 指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。 空置率 指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸納量 指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。 報告首席顧問： 劉凱全聯房地產商會寫字樓分會秘書長 中國寫字樓研究中心（CORC）主任來源：房訊網
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